Piața imobiliară încetinește, dar prețurile urcă spre 2026

În București, începutul lui 2026 vine cu un paradox pe care îl simți la fiecare vizionare: mai puțini cumpărători hotărâți, mai multe calcule la sânge, dar prețuri care refuză să coboare. Agenții vorbesc despre „timp mai lung până la decizie”, proprietarii țin de preț, iar familiile care depind de credit își refac bugetele de două ori înainte să semneze. Pe teren, atmosfera nu mai e de „se vinde repede”, ci de „se verifică tot”.

Frâna se vede cel mai clar în cifre. Dacă te uiți la ultimele 12–18 luni, Bucureștiul arată o încetinire consistentă a vânzărilor, mai ales în a doua parte din 2025. În octombrie 2024 s-au vândut 11.629 de imobile, iar în octombrie 2025 8.829 (aproape -24%). În noiembrie 2024 au fost 10.752, iar în noiembrie 2025 7.983 (-26%). În decembrie 2024 au fost 13.257, iar în decembrie 2025 9.244 (-30%). Iar la început de an, frâna se simte și mai tare: ianuarie 2024 – 6.625, ianuarie 2025 – 5.689, ianuarie 2026 – 4.159, o scădere puternică față de ianuarie 2025. Bucureștiul nu mai „rulează” la viteza din 2024: se vinde în continuare, dar mai prudent, mai rar, mai selectiv.

Și totuși, prețurile au urcat. Pentru ianuarie 2026, media cerută în București e în jur de 2.214 euro/mp, adică +16,8% față de ianuarie 2025. Pe segmente, diferențele sunt și mai vizibile: apartamente noi ~2.533 euro/mp (+21,8%), apartamente vechi ~2.181 euro/mp (+16,3%). De aici și senzația pe care o au mulți cumpărători: chiar dacă tranzacțiile scad, „pragul” psihologic al proprietarilor rămâne sus, mai ales în zone bune, la blocuri ok, cu acte clare.

Ca să pui această tensiune într-o propoziție simplă, dilema sună așa: scad prețurile sau doar scad tranzacțiile? Am discutat pe tema asta cu Adriana Bizgan, director de vânzări a unei companii imobiliare, care descrie exact mecanismul din spatele încetinirii.

În ultimele 30–60 zile: scad prețurile sau doar scad tranzacțiile?
Majorarea TVA la 21% a accelerat tranzacțiile în 2025, mulți cumpărători grăbind achiziția înainte de modificarea legislativă.
Conform datelor publicate de ANCPI, începutul lui 2026 arată o scădere vizibilă a numărului de tranzacții comparativ cu finalul anului trecut și cu aceeași perioadă din anul anterior. Practic, volumul de vânzări s-a redus.Totuși, există în continuare cerere la nivel național. Acest context nu indică o scădere generalizată a prețurilor, ci mai degrabă o posibilă ajustare punctuală, nesemnificativă, acolo unde prețurile au fost supradimensionate.

Cu alte cuvinte, în piață se vede mai ales frâna la semnare, nu o prăbușire a cererii. Dar cumpărătorul s-a schimbat: nu mai vine cu decizia făcută, vine cu întrebări, comparații și un plan de negociere. Iar negocierea, în 2026, are nuanțe: uneori e reală, alteori e doar „teatru” de marketing.

Cât se negociază azi, în medie, față de prețul din anunț?
Nu putem vorbi despre un procent standard la nivel național. Există dezvoltatori care setează intenționat un preț mai ridicat pentru a crea ulterior impresia unui discount atractiv. Pe de altă parte, sunt foarte mulți dezvoltatori care pun accent pe calitatea produsului, pe poziționare și pe un marketing corect, iar în aceste cazuri vânzarea se realizează la prețul stabilit inițial.
Dezvoltatorii cu reputație solidă și transparență în relația cu potențialul client reușesc să mențină un nivel de negociere redus, datorită încrederii construite în timp.

Încetinirea se vede și într-un detaliu pe care agenții îl repetă des: „durata până la semnare”. În 2025, multe proprietăți se mișcau rapid, cu presiunea unor schimbări fiscale și cu mai multă încredere. În 2026, interes există, dar decizia se ia mai greu, iar calendarul tranzacției se lungește.

Cât durează acum o vânzare (listare → semnare) vs. 2025?
Un apartament bine poziționat se vinde, în medie, între 45 și 90 de zile.
În 2025, vânzările s-au realizat mai rapid, într-un context de piață mai dinamică și cu un volum mai mare de tranzacții. În prezent, chiar dacă interes există, nivelul TVA și contextul economic determină cumpărătorii să analizeze mai atent decizia, ceea ce prelungește perioada dintre listare și semnare, chiar și către 150 zile.

În tot acest tablou, creditul ipotecar rămâne filtrul principal. Când costul banilor e sus sau regulile devin mai stricte, cererea se subțiază imediat. Cu un IRCC în jur de ~5,5–5,7%, cu o medie de ~5,56% în fereastra nov. 2025 – feb. 2026, mulți cumpărători simt că fiecare punct procentual îi mută într-o altă categorie de apartamente. În practică, diferența se vede între „cash” și „credit”: primul se mișcă mai rapid și negociază altfel, al doilea calculează, revine, cere re-evaluări și devine mai sensibil la orice cost ascuns.

De aici apare și întrebarea clasică: ce se vinde greu acum? Tipologia în sine nu mai e suficientă. Contează, mai mult ca oricând, mixul dintre locație, conectivitate și preț corect.

Ce se vinde cel mai greu acum: garsonieră, 2 camere vs 3 camere?
Piața este mai selectivă decât în anii anteriori. Garsonierele și apartamentele cu 2 camere situate în zone slab conectate sau fără facilități clare se tranzacționează mai greu. În schimb, proprietățile bine poziționate — fie 2 camere eficient compartimentate, fie 3 camere în zone cu acces la transport, școli și servicii — continuă să atragă interes și să se vândă într-un ritm mai bun. Astăzi nu tipologia este decisivă, ci raportul dintre locație, compartimentare și preț.

Pe fundal, Bucureștiul intră în 2026 cu presiuni suplimentare pe bugetele familiilor: modificări fiscale de la 1 ianuarie 2026, discuții despre costul total al deținerii, iar la utilități un reper care apasă psihologic este faptul că plafonarea prețului la gaze expiră la 1 aprilie 2026. Nu e neapărat vorba doar de „cât costă apartamentul”, ci de „cât mă costă să-l țin” în următorii ani. Toate astea nu opresc piața, dar îi schimbă reflexele: oamenii compară mai mult, amână mai des, negociază mai tăios.

Ce urmează, realist, în următoarele luni? Dacă 2024 a fost „viteză”, iar 2025 a fost „anticipare” pe schimbări, 2026 pare să fie „așezare” — o piață mai matură, cu mai puține impulsuri și mai multă analiză.

Pentru următoarele 3–6 luni: stagnare, scădere sau revenire? De ce?
Cel mai probabil scenariu pe termen scurt va exista o stagnare a tranzacțiilor, cu posibile ajustări punctuale de preț. Modificările fiscale influențează temporar ritmul pieței, însă trebuie luate în calcul și condițiile bancare. Anul 2026 a adus ajustări în zona creditării, care pot crește gradul de accesibilitate pentru anumite categorii de cumpărători.
Prin urmare, nu vorbim despre o corecție majoră, ci despre o piață mai echilibrată și mai matură.

În acest „an de maturizare”, se schimbă și profilul cumpărătorilor. Unii dispar aproape complet, alții rămân, dar își schimbă viteza și criteriile.

Ce tip de cumpărător s-a rărit cel mai mult? Ce îi oprește?
Investitorii speculativi, foarte activi în perioada 2022–2024, sunt astăzi mai rezervați.
Randamentele sunt mai temperate, iar riscurile percepute sunt mai mari. În plus, lipsa unei creșteri accelerate a prețurilor reduce motivația achizițiilor rapide pentru revânzare.
Cumpărătorul final, orientat spre locuire, rămâne însă prezent în piață, dar cu un proces decizional mai atent și mai analitic.

Iar dacă ar fi să comprimi „regulile jocului” în câteva criterii, piața le-a făcut mai clare decât oricând: nu mai câștigă neapărat cine are cel mai frumos anunț, ci cine are produsul corect, documentele în ordine și o poziționare realistă.

Ce criterii fac diferența la vânzare acum și ce nu mai contează?
Astăzi, mai mult ca niciodată, diferența o fac:
• Prețul corect de piață
• Locația (acces la transport, metrou, facilități)
• Compartimentarea eficientă și finisajele moderne
• Accesul la documentație completă și transparența dezvoltatorului
• Locul de parcare și facilitățile adiacente (lift, spații verzi, securitate)

Din perspectiva unui profesionist în real estate, cumpărătorul actual este mult mai informat și mai atent la detalii. Elementele superficiale sau pur emoționale nu mai sunt suficiente; fundamentul deciziei este rațional: valoare reală, siguranță juridică și poziționare corectă în piață.

În concluzie, Bucureștiul nu intră în 2026 cu o prăbușire, ci cu o așezare: mai puține semnături, mai multă prudență, dar cu prețuri încă susținute în zonele dorite și pe apartamentele „fără probleme”. Piața nu mai răspunde la impuls; răspunde la argumente.